Q＆A
これまでの主なご質問とご回答です。
Ｑ0からＱ１０です。
その他のご質問は、｜「お問い合わせ」｜よりお願いします。
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A0
建物だけでなくお金の流れについても、その案件ごとに、オーダーメイドの計画と実行をおこなうシステムで、同時に適正なコストダウンを実現します。
分離発注方式は、自分らしい家づくりを適正なコストダウンを伴いながら実現できる手法のひとつですが、計画実現に携わる建築士には「一定レベル以上」のスキルと経験が求められます。特に、現場において「建物が実際にできあがってゆく際のヒト・モノ・時間の流れ」を実地で学んだ経験は極めて重要です。
弊社渡辺は、現場管理業務の経験を積んだうえで、設計・監理・CM業務に就いた建築士です。どうぞ安心してお声掛けください。
Q1
Ｑ0からＱ１０です。
Q0
一言でいうと、「分離発注方式（オープンシステム）」とは？
A0
建物だけでなくお金の流れについても、その案件ごとに、オーダーメイドの計画と実行をおこなうシステムで、同時に適正なコストダウンを実現します。
分離発注方式は、自分らしい家づくりを適正なコストダウンを伴いながら実現できる手法のひとつですが、計画実現に携わる建築士には「一定レベル以上」のスキルと経験が求められます。特に、現場において「建物が実際にできあがってゆく際のヒト・モノ・時間の流れ」を実地で学んだ経験は極めて重要です。
弊社渡辺は、現場管理業務の経験を積んだうえで、設計・監理・CM業務に就いた建築士です。どうぞ安心してお声掛けください。
Q1
業務内容と実績について、おしえてください
A1
主な業務は、
・住宅、住宅以外の建築物の設計、監理業務、
・CM（分離発注方式での工事現場のマネジメント、原価管理・スケジュール管理）業務
です。
ここから６項目に分けて、
１から４に、「分離発注方式」の概要、
５に、弊社実績、
６に、スケジュールの目安などを
それぞれ記します。
追記：
ここからの６項目をスキップして、次の「Q2」へ進まれても、全体像は掴めます。
また、「分離発注方式」の内容がよくわかる、ストーリー漫画仕立ての解説は、 | こちら | からご覧ください。
（１：弊社の業務）
専任の設計監理者兼、現場マネジメント担当者（＝コンストラクションマネージャー、以下ＣＭ）が、初回のご相談から竣工後のメンテナンスまで、一貫してクライアント様の窓口となって、
・設計
・見積調整
・官庁諸申請
・設計監理と現場でのマネジメント
・完成後のアフターメンテナンス
をおこないます。
（２：施工者の業務）
見積作成・入札・落札を経た各専門工事業者は、施工チームの一員として、設計図書とそれぞれの専門工事の内容に沿って、ＣＭの指揮の元、腕をふるいます。
（３：契約の形態）
弊社（ＣＭ）、そして各専門工事業者は、以下のように、個別に直接契約を結びます。
１：業務委託契約（クライアント様と弊社）、
２：分割工事請負契約※（クライアント様と専門工事業者）
※分割請負工事契約については、弊社が立会人となります。
一棟の建物に対して、請負工事を一括ではなく、それぞれ個別に分けて契約を結ぶ（＝発注する）ところが、「分離」 発注方式と呼ばれる所以です。
（４：分離発注方式の特徴）
上のように、個別に直接契約を結ぶので、不明瞭な中間マージンの発生を防ぎ、人の顔とお金の流れが「よく見える」建築方式で、納得のいく家づくりに相性がよい手法のひとつであるといわれています。
（５：実績について）
弊社渡辺のこれまでの主な実績は、
・設計＋分離発注による現場マネジメント ： 住宅１８棟、集合住宅８件、店舗1件
・設計監理業務 ： 住宅等１６棟
です。詳細は|「設計室概要」| をご覧ください。
（６：おおよそのスケジュール）
計画全体の期間は、新築住宅の場合、基本設計開始から竣工引渡しまで、 おおよそ６～１５ヶ月くらいが目安です。|「株式会社イエヒト」様ホームページ| には、分離発注方式専用の建物補償やフラット３５について、より詳しく解説がなされています。そのほか、|「家づくり資料室－分離発注とは | に、分離発注についてのこれまでの経験談と考察を記しています。併せてご覧いただければ幸いです。
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Q2
設計する建物に、標準の仕様のようなものがあるのですか？A2
特に「これです」といった決まった仕様はなく、ご要望をうかがいながら、ご提案とヒアリング（敢えて添えれば、30～50年先の周辺環境や住まい方にも目を配った「ご提案とヒアリング」で、もうひと言添えると、自然換気・日射遮蔽と屋根の遮熱は、今後ますます重要になります）をくりかえすなかで、その計画ごとの仕様が決まっています。それらの仕様について、構造強度や断熱性能など、数値化できるものは、「日本住宅性能表示基準」の各項目の仕様、
・火災時の安全
・劣化の軽減
・維持管理・更新への配慮
・温熱環境
・空気環境
・光・視環境
・音環境
・高齢者等への配慮
・防犯対策
を基準としています。
※ | 弊社「家づくり資料室」 | にて、
日本住宅性能表示基準をベースにした家づくりの基本事項をまとめました。参考にお目通しいただければ幸いです。素材の風合いとか視界、空気の抜けや空間のボリューム、バランスなどの数値化がむずかしいものについては、サンプルや模型、写真などをつかって、できるだけ具体的にイメージしていただけるよう準備いたします。
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Q3
住宅の設計と分離発注の工事マネジメントしかやらないのですか？A3
主な業務は住宅の設計（＋付帯する外構工事のご提案）＋分離発注ですが、店舗、個別の外構工事などの住宅以外の案件や、耐震診断、ご相談内容に応じて、「設計・監理のみ」の業務も承っています。
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Q4
設計料を払う分、割高になりませんか？A4
プロ野球のピッチャーが投球の前に、あらかじめ球種とコースを決めておくように、どんな建物であれ、着工までには必ず 「設計」 という行為は存在します。故に、「設計料を払う分、割高になりませんか？」というのは実は、「家づくりの費用を項目ごとに明確にすることが、コストアップにつながるのですか？」といった問いの言い換えです。そしてこの問いをひっくり返すと、「家づくりの費用を項目ごとに明確にしないことは、コストダウンにつながるのですか？」となりますが、ご推察のとおり、どんぶり勘定ではコストダウンは計れません。
まわりくどくてすみません。つまり、弊社の場合は、家計簿をつけると無駄な支出が減ることと同じ理由で、設計料をいただく分だけ、「割安」になります。どのくらい割安なのかは、次に記します。
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Q5
建物の坪単価は、おおよそどのくらいですか？A5
建物予算とボリュームを初期段階に大掴みするためにとても重宝する坪単価ですが、反面、①どこまでの範囲の費用を、
②どこまでの範囲の面積で割るかで、
かなり恣意的なばらつきが出てしまうのも、坪単価です。
住宅全体を見渡した時、消費税抜き＠70～95万円/坪が、現時点での「完成時の、坪単価の基準のひとつ」になるだろう、というのが実感（直近の政府統計 をみると、＠85.8万円/坪）なのですが、 説明不足による数字のひとり歩きを避けたいので、ここでは直接的な表現を避けて、「一般的な規模・仕様、同条件で分離発注ならば、※10～20％のコストダウンになります。」と、言うだけでは説明不足ですから、次項でもう少し踏み込んで書きます。
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Q6
「踏み込んで・・・」とは？A6
仮に、建物グレードを「パワービルダーさんから、長期優良住宅先導モデルまで」として、床面積を「３０～６０坪（１００～２００㎡）」と範囲設定してやると、その坪単価は、恣意的なばらつきを含めても、税抜き＠65～100万/坪くらいにおさまります。この範囲のなかで、建物の具体的な規模と仕様と建設コストについて、そして加えて、プランニングの初期段階において「留意しておいたほうがよい、幾つかの事柄」について、ご提示することができます。もちろん、実際の計画では建物単体の費用にあわせて、
・駐車スペースやアプローチ、庭などの外構工事費、
・税金などの諸費用、
なども必要になりますから、建築相談の際には、差し支えなければ、計画全体についての概要をお伺いします。
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Q7
「設計事務所の建築士に現場のマネジメントをできるわけがない」と、知り合いが言っていたけれど、大丈夫ですか？
A7
スムーズで安全な現場の進行と品質管理のために必要なことは、
・入念な準備
・早めの段取り
・情報の共有
・密なコミュニケーション
です。
故に、属性が「設計事務所なのか、否か」を問うことには意味がないような気がします。というか、実際に意味がありません。
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Q8
ローン借り入れや諸費用など、資金計画の相談にのってくれますか？
A8
はい、もちろんです。フラット３５や各金融機関さんのローン手続きについて、融資基準に対しての設計・仕様の打ち合わせから、書類作成・提出のお手伝いまで、登記や税制などと併せて、これまでいろいろな経験を積ませてもらっていますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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Q9
土地がないけれど、相談にのってくれますか？
A9
はい、もちろんです。一緒にさがしましょう。
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Q10
予算がないけれど、相談にのってくれますか？
A10
はい、よろこんでご相談をお受けいたします。
ご予算の割り振りをどうすべきか、その道筋を明確にすることで、そこに幅広い選択肢が「ある」ということが、見えてくるようです。
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以降、逐次更新します。